————　二手房系列丛书之一　————

《地产中介运作法律风险防范实战宝典——金牙大状导航　穿越风险雷区》

关于本丛书的FAQ

　　我们不要长篇大论的“前言”，不用劳驾“名家”为本书镀金“作序”——因为我们不屑于用正文以外的大量篇幅浪费读者宝贵的时间；我们也不要喋喋不休的“致谢”——因为这不是奥斯卡的颁奖典礼，我们惟一要感谢的只有识千里马的读者。所以，我们只在此处留下一份FAQ(常见问题解答)，读者完全可以像使用其他FAQ那样在这里快速查找到自己需要的信息，以便于更好地阅读此书。

为什么我们撰写这套丛书？

　　谈起二手房，大家都不陌生。有关二手房的书籍，市面也已不少。
　　我们不屑为文章而文章，作文字堆砌式的“著作”，喜欢有话即说，无话则短，保证“真枪实弹”，“弹无虚发”。我们通过深度介入地产中介运营，办理大量的相关诉讼，从实践中总结出其它书本上无法找到的金玉良言。对地产中介来说，以最小的成本支出，实现利润的最大化是最本质的追求；对于二手房租售的广大市民而言，保证交易安全的前提下，进行最划算的交易是最大的关注；同样这也是律师提供服务的最终价值。因此，撰写这套丛书，意在为地产中介提供化解企业法律风险实现企业利益最大化的“金钥匙”，提供管理和法律二合一的最实用的地产中介运作方案；为广大市民提供最实用的二手房交易指导。我们竭力将我们多年的经验总结奉献给读者。
　　鉴于本套丛书主要是针对二手房，而且随着二手楼宇交易比重的上升，二手房中介行业正向着独立的产业部门迈进。地产中介运作中，二手房租售代理“一手托两家”，蕴涵着精妙的管理学问，也存在较大的法律风险。

谁需要这套丛书？

　　如果您是地产中介的管理精英，还未重视企业的法律风险，或者您已经开始关注企业的法律风险，却不知从何下手，那么您需要这样一本书；
　　如果您正在或欲经营、从事地产中介行业，需了解行业特点及运作方式，需要一本专业知识的工具书，那么您需要这样一套丛书；
　　如果您正准备购买二手房产或出售已有房产，关注二手房产的投资，想知道怎么避开交易陷阱，那么您需要这样一套丛书；
　　如果您是“租房族”或“出租屋房东”， 欲保证租房不受骗，那么您需要这样一套丛书；
　　如果您是法律工作者，准备或者正在开展有关二手房法务或律师顾问的工作，那么您需要这样一套丛书；
　　如是您是高校的师生，对房地产或法律有兴趣，那么您需要这样一套丛书；
　　当然，绝大多数好奇心强烈，想了解本书到底有多大价值，想知道这套丛书作者究竟是何许人也的评论者也不妨纡尊降贵，先读过本书再发表意见。

为什么您需要这套丛书？

　　“恒基无限”人间蒸发，“坚石地产”人去楼空，“金百佳分部”卷款潜逃，“中天恒基”骗钱事件， "桃园事件"资金链迷局， “诚安地产”一夜猝死……一系列触目惊心的事件，正在质疑中介地产的诚信和管理水准，拷问地产中介运营的状态，更敲响了法律风险防范的警钟！当国外大型中介机构纷纷进驻中国市场，行业竞争异常激励，若您希望在惨烈的竞争中脱颖而出，作为企业的运营者，除了关心企业的业绩上升外，不得不关注企业运作过程中的法律风险的防范，需要一本系统的中介运作法律风险防范指南，为企业安全驶航引领明灯。
　　眼看着中介吃差价，中介卷款潜逃，假房东诈骗……二手房交易事件常见报端。在您疑惑恐惧地关注着二手房交易时，急需一本能将法律与市场有效结合的实用指导书，为您置业指点迷津。

这套丛书在内容上有哪些独特之处？

　　1、我们以独特的视角，即站在贴位的法律风险防范与精确的市场把握的双重角度看待各种问题。我们不是就法律谈法律，它基于法律的高度，但又不局限于法律，这有别于其他脱离实际空中楼阁般的文字堆砌；
　　2、我们深度介入了广州、深圳等发达地区地产中介的运作，掌握地产中介最前沿的实务情况，高度关注二手房市场，深度透视二手交易风险。在深谙房地产中介市场基础上活色生香地演绎法律，这大大有别于脱离行业知识没有血肉的法律躯壳。
　　3、我们以亲历大案要案说法，从丰富的诉讼经验出发，逆向思维，以实践经验为基础构建法律风险防范机制；我们用事实说话，竭力还原案件真相；这大大有别于一些说得天花乱坠却只是纸上谈兵的长篇大论。当然，我们恪守职业道德，对当事人要求不公开或涉及到商业秘密内容的部分不便公开。
　　4、我们的观点有广泛的影响和获得广泛的认同。我们从2001年伊始，率先从管理学视角关注法律风险防范问题；2003年10月，在广州市经委组织的《经济与法制论坛》上较早地提出用法律风险防范机制替代传统的法律顾问制度的观点，并产生了广泛影响。
　　5、我们团队作战、统筹策划、优势互补，做到“个人能力中国化，团队合作日本化” 。书中每一章节都是具有丰富经验的法律风险防范专家的倾心力作，我们密切配合，风格和思路则完全相同；我们不一味追求体系的完美，讲求“抓大放小”，重点叙述实际发生或可能发生的问题，不让理论上合乎逻辑，但事实上很少发生的法律风险问题占用读者宝贵时间。

这套丛书在结构和体例上有何特点？

　　1、我们采用人性化的包装及排版，语言通俗，穿插重点提示。用文学的手法弹奏最深奥的法理，让您轻松快乐阅读。这有别于市场上同类书籍的冗长与乏味，更能迎合您的阅读习惯。
　　2、我们写作依据是现实社会这本博大精深的大书、活书，因而没有注解，没有参考文献；我们结合大量实战案例，有感而发；总结出独特实用的企业运作方案和市民二手房租售指导。当然我们不可避免文中观点与有些著作相同，但不是直接引用，也没法引注。
　　3、体例新颖：《地产中介运作法律风险防范实战宝典》一书，采用演讲稿的体例（原型取自我们应大型的公司或行业机构邀请，并产生强烈反响的演讲），以讲座的方式展开，各讲融会贯通又各成体系。而且特别设置“精彩集锦”和“风险雷区”两专栏，是对最精彩内容或我们体会最深部分浓缩精华。《二手房买卖技巧实战宝典》针对二手房交易常见问题，直接以建议方式提出，读者可以信手捏来，学以致用。“重点提示”专栏，更是律师的肺腑之言。

我们为什么撰写这两本角度完全相反的书？

　　回答这个问题，还得从律师的职责和道德来说。很多人说“律师就是拿谁的钱为谁说话！”“律师见人说人话，见鬼说鬼话”，这些话听起来不雅，但也不无道理，就如美国超级律师艾伦·德肖微茨说的：“只要我决定受理这个案子，摆事实在面前的就只有一个日程——打赢这场官司。我将全力以赴，用一切合理合法的手段把委托人解救出来，不管这样做会产生什么后果。”律师的天职就是“用尽一切合法的手段，为当事人实现利益最大化”，律师提供法律服务的价值亦在于此。
　　因此，视角不同，考虑的问题也完全不同。《地产中介运作法律风险防范实战宝典》和《二手房买卖技巧实战宝典》分别站在地产中介运营管理者和二手房交易客户的视角，量身打造出不同的风险防范措施。利益出发点不一样，视角完全不同，甚至文中观点相互冲突也不奇怪。读者有兴趣和时间，阅读完两本书后，会有意想不到的启发。

您如何来阅读？

　　如果您有充裕的时间，您可从头到尾的精读全书，您一定会受益匪浅。但鉴于您工作的繁忙，我们更建议您根据您的具体情况及个人兴趣，选择个别章节进行精读，将在短时间内为您排忧解难，指点迷津。当然，我们保证，在任何时间，您翻书的任何章节进行阅读不会遇到任何障碍，因为我们的各章融会贯通却又自成体系。建议您在阅读过程中尽可能将书上的理论联系实际思考，以达到最好的效果。

您如何向我们反馈？

　　虽然我们已经竭力为读者呈现精彩贴位的《地产中介运作法律风险防范实战宝典》及《二手房买卖技巧实战宝典》，但没有最好，只有更好，错误也在所难免。我们诚望所有肯牺牲自己的宝贵时间，就这套丛书的内容、文字、观点及体例不吝赐教的读者直抒己见。我们也欢迎所有熟识的、陌生的、有缘相逢的抑或未曾谋面的良师益友随时提供建设性的意见。谢谢！
　　来信请寄：广东省广州市东风东路555号 粤海集团大厦12楼广东环球经纬律师事务所　王思鲁　邮编：510050 电话：020-8558 4780 传真：020-85584786 邮箱：slwang@mylawyers.cn

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