广州律师 法学硕士 王思鲁 （百度辉煌律师网）
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注：此案为重大复杂案件，经与当事人协商，由首席律师王思鲁亲自办理；有关律师文书在王思鲁律师指导下由律师助理侯宗方撰写初稿，王思鲁律师定稿；到看守所或出庭则由律师助理侯宗方、卢愿光等陪同作记录。

中国法律风险防范网首席律师 王思鲁

关于李某某与梁某某等房地产中介服务纠纷之

律 师 函

（2005）粤环经律函720号之一

致：广州市番禺区南村家和物业代理行梁某某先生：
　　广东环球经纬律师事务所（以下简称“本所”）系一家经合法注册并依法从事法律服务之中国律师事务所。本律师受李某某先生委托和广东环球经纬律师事务所指派，就相关法律问题郑重致函阁下：
　　为出具本函，本律师与李某某先生进行了深入细致的沟通，认真听取了李某某先生的陈述，并作了相应的笔录。李某某先生向本律师提供了以下证据材料：《身份证明》、《（2005）穗仲案字第402号广州市仲裁委员会裁决书》、《（2005）穗仲案字第402号当事人提交证据材料目录》、《（2005）穗仲案字第402号当事人、代理人仲裁须知》、《（2005）穗仲案字第402号选择仲裁庭组成书》、《家和物业代理行房屋买卖合约》、《家和物业代理行收取中介费白条》、《仲裁申请书》、《通知书》、《广东省广州市地方税收税控专用发票》、《国内挂号函件收据》等。本律师亲临“广州市番禺区南村家和物业代理行”（以下简称“家和物业代理行”）进行了实地考察，并到广州市国土资源和房屋管理局、广州市工商行政管理局、广州市地方税务局、广州市番禺区工商行政管理局、广州市番禺区国土资源和房屋管理局、广州市番禺区地方税务局等国家机构调查了相关情况。
　　本律师了解到：
　　1、阁下身份：姓名：梁某某，男，1979年12月16日出生，汉族，住址：广州市黄埔区二海生活区6栋205房。
　　2、“家和物业代理行”没有登记注册、没有取得房地产中介资质及没有登记备案。
　　3、没有任何有权机构核准“家和物业代理行”刻章。
　　4、阁下在存在2、3所述情况下，长期从事房地产经纪活动，并致使李某某先生与第一申请人签订了《房屋买卖合约》。
　　5、阁下作为第二申请人以及自以为的第一申请人的委托代理人（委托手续的签名存在重大问题，因与本律师函无关，暂不作展开），于2005年3月29日向广州市仲裁委员会提出了关于房屋买卖合同纠纷的仲裁申请，广州市仲裁委员会于2005年6月29日在李某某先生缺席的情况下作出仲裁裁决。
　　鉴于上述情况，本律师认为：
　　一、《（2005）穗仲案字第402号广州市仲裁委员会裁决书》存在以下问题，将通过广州市中级人民法院撤销。
　　其一、阁下作为本案民事主体不适格。根据《广州市房地产中介服务管理条例》第23条“房地产中介服务人员不得同时在两个或者两个以上房地产中介服务机构从业。 房地产中介服务人员不得以个人名义接受委托，收取费用。”证据反映，阁下曾在“合富置业”取得房地产经纪资格证（没有取得房地产经纪执业证）；阁下介绍李某某先生进行房地产买卖时并没有在所谓“家和物业代理行”名下取得任何形式的资格证及执业证。根据法律规定，阁下欠缺房地产经纪行为能力，作为本案民事主体不适格。
　　值得强调的是，即使“家和物业代理行”及阁下均属证照齐全、合法有效，根据法律规定，阁下作为本案民事主体亦不适格，而应由“家和物业代理行”作为本案民事主体。
　　其二、“家和物业代理行”属无证非法经营。“家和物业代理行”没有在工商行政机关和房地产管理机关等政府机构取得任何证照，却在长期无证从事非法经营活动。
　　其三、根据《广州市房地产中介服务管理条例》第14条“房地产中介服务机构向服务对象提供房地产中介服务时，应当书面说明下列事项：房地产中介服务机构的备案、年度检查的资质情况……” 等规定，阁下对李某某先生隐瞒了“家和物业代理行”没有登记注册、没有取得房地产中介资质、没有向相关机构备案、没有通过年度检查等情况，致使李某某先生轻信阁下，并作出错误判断，从而严重损害了李某某先生的利益。
　　其四、根据《仲裁法》第58条“当事人提出证据证明裁决有下列情形之一的，可以向仲裁委员会所在地的中级人民法院申请撤销裁决：……（四）裁决所根据的证据是伪造的；（五）对方当事人隐瞒了足以影响公正裁决的证据的……”等规定，李某某先生对广州市仲裁委员会作出的错误裁决可以申请法院撤销。本律师将申请广州市中级人民法院撤销此裁决书。
　　二、阁下涉嫌违法经营，根据法律规定，应承担相应法律责任。
　　1、关于阁下的民事责任。
　　根据《合同法》第425条“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”等规定，阁下因隐瞒与订立《房屋买卖合约》有关的重大事实，并致李某某先生签订了《房屋买卖合约》，严重损害了李某某先生的利益，阁下不仅不能要求支付报酬，反而应当对李某某先生承担返还中介费及赔偿有关损失等民事责任。
　　2、关于阁下的行政责任。
　　根据《行政许可法》第81条“公民、法人或者其他组织未经行政许可，擅自从事依法应当取得行政许可的活动的，行政机关应当依法采取措施予以制止，并依法给予行政处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”、《广州市房地产中介服务管理条例》第25 条“违反本条例第八条规定的，房地产中介服务机构不备案进行经营的，由市房地产行政主管部门责令限期改正；拒不改正的，处以一千元以上二千元以下罚款。”、 第31条“违反本条例第二十三条规定，同时在两个或两个以上房地产中介服务机构从业或者以个人名义接受委托、收费的，由市房地产行政主管部门责令限期改正，予以警告，并可处以一万元以上三万元以下的罚款；情节严重的，吊销房地产中介服务人员职业资格证书，并可提请原注册机构取消注册。”等规定，阁下因无证非法经营，工商、房地产管理、税务等监督检查部门可以对阁下采取取缔非法经营、吊销资格证、没收非法所得、罚款等行政处罚措施。
　　3、关于阁下的刑事责任。
　　根据《刑法》第280条“伪造公司、企业、事业单位、人民团体的印章的，处三年以下有期徒刑、拘役、管制或者剥夺政治权利”之规定，阁下私刻公章，涉嫌伪造公司印章罪。另外，阁下还涉嫌非法经营罪。
　　　　三、受托声明。
若阁下一意孤行，不立即妥善处理因阁下的无证非法经营活动给李某某先生带来的纠纷和麻烦，本律师将根据李某某先生的授权采取进一步的行动：
　　1、向广州市中级人民法院提出民事诉讼，追究阁下的民事经济赔偿责任。
　　2、向工商、房地产、税务等行政管理部门举报，追究阁下的行政责任。
　　3、向公安机关等有关部门举报，追究阁下的刑事责任。
　　另外，据了解，有关媒体已关注此案。
　　特此函告！

广东环球经纬律师事务所（章）
律师：卢愿光              
二00五年七月十五日         

本函共四页，正本一式三份，一份寄送本函收件人，一份抄送李某某先生，一份本所存留。

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